kúpa nehnuteľnosti
POSTUP
KATASTER
POPLATKY
Existuje viacero možností bývania. Pokiaľ chceš zvoliť trvalejšie riešenie a investovať do budúcnosti, určite budeš zvažovať aj kúpu bytu či domu. Ak sa rozhodneš pre tento krok, bude ťa čakať mnoho dôležitých otázok a rozhodnutí. Pokúsime sa ti s nimi pomôcť!
Postup
Nájsť staršiu nehnuteľnosť na kúpu môžeš dvoma hlavnými spôsobmi:
- V inzercii v médiách, na internete alebo sociálnych médiách – napríklad na portáloch nehnutelnosti.sk, reality.sk, topreality.sk, bazos.sk, bezrealitky.sk alebo v rôznych facebookových skupinách.
- Prostredníctvom realitných kancelárií – priamym kontaktovaním vybranej kancelárie alebo na portáloch ako nehnutelnosti.sk, reality.sk, topreality.sk a bazos.sk.
Pri kúpe nehnuteľnosti cez realitnú kanceláriu je veľkou výhodou, že tieto kancelárie zvyčajne zabezpečujú celý právny servis súvisiaci s predajom a kúpou nehnuteľnosti. Vedia ti odporučiť vhodné financovanie, zabezpečia ti finančného poradcu, prekonzultujú s tebou, poradia ti, alebo ti dokonca priamo vypracujú kúpno-predajnú zmluvu aj návrh a vklad do katastra. Tento právny servis nie je zadarmo – zväčša je zarátaný do kúpnej ceny nehnuteľnosti. Avšak vzhľadom na to, že ide o veľkú investíciu a dôležité životné rozhodnutie, mnohokrát je výhodné využiť tieto služby.
Ak si plánuješ kúpiť novopostavenú nehnuteľnosť, pravdepodobne bude pre teba najlepšie kontaktovať priamo developera, ktorý stavia bytové domy, obytné zóny alebo rodinné domy a má tieto nehnuteľnosti vo vlastníctve. Developeri zverejňujú ponuky na predaj nehnuteľností na svojich webových stránkach a počas stavania nových nehnuteľností majú zvyčajne veľké reklamy v okolí danej stavby. Na internete môžeš nájsť mnoho developerských spoločností.
Skôr, ako nehnuteľnosť odkúpiš, nezabudni položiť všetky dôležité otázky. Zamysli sa nad každou drobnosťou, ktorú ako budúci majiteľ nehnuteľnosti chceš vedieť. Spýtaj sa na prívod energií, pokrytie signálu a internetu, na susedov, infraštruktúru. Zisti, či neexistujú spory o niečo, čo sa nachádza na tvojom budúcom pozemku. Neunáhli sa a neboj sa o pochybnostiach komunikovať. To isté platí aj pri podpise zmluvy. Pýtaj sa, meň, upresňuj a pridávaj body, ktoré považuješ za dôležité. Zmluva musí obsahovať predmet kúpy, označenie zmluvných strán, cenu, no môže obsahovať aj iné body – dokedy treba nehnuteľnosť vypratať, presné vymedzenie pozemku a podobne.
Náležitosti kúpno-predajnej zmluvy upravujú viaceré zákony – Občiansky zákonník, Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, Katastrálny zákon a ďalšie. Na nasledujúcom odkaze nájdeš podrobný postup pri kúpe nehnuteľnosti. Pri akýchkoľvek pochybnostiach sa neváhaj obrátiť na odborníkov a poradiť sa s nimi!
Kataster
Kataster nehnuteľností je databáza obsahujúca geometrické určenie, súpis a opis nehnuteľností a práva k nim. Je to teda zoznam, v ktorom sú graficky vyznačené všetky pozemky aj nehnuteľnosti spolu s právami na ne. Po odkúpení nehnuteľnosti, a teda aj pozemku pod ňou a v jej blízkosti, je nutné prihlásiť sa do tejto databázy ako nový vlastník.
Prečítaj si, Čo ťa čaká a neminie na katastri nehnuteľností aj Ako postupovať na katastri, ak kupuješ nehnuteľnosť na hypotéku.
Predmet nájmu a rozsah jeho používania – aký dom či byt si vlastne prenajímaš a v akom rozsahu ho môžeš používať
Označenie zmluvných strán – kto si ty ako nájomca a kto je prenajímateľ
Výšku nájomného – koľko budeš za nájom pravidelne platiť
Výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním – suma za ďalšie poplatky okrem nájomného, napríklad za elektrinu či príspevok do fondu opráv
Určite si daj pozor na to, aby boli v zmluve uvedené tieto dve sumy oddelene, nie spoločne! Ak zmluva určuje iba jednu sumu, môže byť považovaná za neplatnú.
Do zmluvy môžu byť zahrnuté aj iné ustanovenia, na ktorých sa s majiteľom dohodneš, napríklad:
- kedy a ako budeš nájomné a ďalšie poplatky platiť,
- podmienky, kedy sa môže suma nájomného a poplatkov navýšiť,
- kedy ti môže prenajímateľ udeliť poplatok za omeškanie nájomného,
- aká je výška depozitu, čo je záloha, ktorú zaplatíš na začiatku nájmu a po jeho skončení sa ti za určitých podmienok vráti,
- aké sú sankcie za poškodenie bytu alebo jeho vybavenia,
- podmienky zániku zmluvy, teda kedy môžeš ty alebo prenajímateľ zmluvu ukončiť,
- ďalšie povinnosti nájomcu a prenajímateľa.
Vždy si zmluvu pred jej podpísaním prečítaj! Neboj sa o jednotlivých bodoch diskutovať s prenajímateľom a nepodpisuj to, s čím nesúhlasíš, čomu nerozumieš alebo o čom vieš, že nemôžeš splniť. Ak ti nevyhovuje dĺžka výpovednej lehoty, neboj sa požiadať o jej skrátenie. Pokiaľ sa ti nepozdávajú podmienky, za ktorých môže prenajímateľ ukončiť vašu zmluvu, prediskutujte ich. V prípade potreby sa neváhaj obrátiť na odborníka. Viac o nájomných zmluvách si môžeš prečítať napríklad na portáli bezrealitky.sk.
V prípade podnájmu sú zmluvy trochu odlišné. Viac informácií získaš napríklad v článku Nájom, prenájom alebo podnájom – aké sú medzi nimi rozdiely?
k hľadanie nájmu či podnájmu aj zariaďovanie zmluvy dopadne dobre, budú ťa čakať ďalšie dôležité výzvy a pravdepodobne aj rôzne väčšie i menšie problémy. Náš článok 10 praktických tipov pre samostatné bývanie ti pomôže aspoň niektorým z týchto problémov predísť. Okrem toho je dôležité venovať sa aj starostlivosti o domácnosť.
Poplatky
Pri kúpe nehnuteľnosti a následných poplatkoch, ktoré musíš zaplatiť, záleží od viacerých faktorov, napríklad či kúpu nehnuteľnosti financuješ vďaka hypotekárnemu úveru, alebo kúpu nehnuteľnosti sprostredkováva realitná kancelária.
Nižšie nájdeš zoznam poplatkov, z ktorých sa niektoré môžu týkať aj teba.
Provízia pre realitnú kanceláriu – zväčša sa pohybuje od 3 % do 5 % zo sumy, za ktorú nehnuteľnosť kupuješ
Náklady spojené s hypotékou – v tomto prípade musíš myslieť na úroky aj na znalecký posudok, ktorý je najdôležitejšou podmienkou pri získaní hypotéky v banke
Poistenie – je nevyhnutnou podmienkou pri získaní hypotéky na nehnuteľnosť, ale aj bez hypotéky je dobré svoj majetok chrániť poistením (viac sa sa dozvieš v časti stránky venovanej poisteniu)
Notárske poplatky – notársky overiť musíš podpisy kúpno-predajných zmlúv, ktorých počet závisí od počtu účastníkov konania, ku ktorým musíš prirátať ďalšie dve vyhotovenia pre správu katastra a tiež Návrh na vklad do katastra nehnuteľností v rovnakom počte vyhotovení; rovnako môžeš u notára využiť aj službu úschovy peňazí, ktorá slúži na bezpečný prevod čiastky, za ktorú nehnuteľnosť kupuješ
Poplatky za právne služby – kúpno-predajná zmluva je dôležitá a rozhodne ju netreba podceniť, preto je odporúčané dať ju vypracovať, prípadne skontrolovať profesionálom
Poplatky za služby na katastri nehnuteľností – výšku týchto poplatkov určuje sadzobník zákona o správnych poplatkoch, ide napríklad o poplatok za Návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností alebo vydanie kópie katastrálnej mapy použiteľnej na právne úkony
Dodatočné náklady pri kúpe nehnuteľnosti – tieto výdavky sa predovšetkým týkajú starších nehnuteľností, ide o opravy a renovácie
Viac sa o týchto poplatkoch dočítaš napríklad v článku Náklady pri kúpe nehnuteľnosti. Okrem týchto prvotných investícií pri kúpe bývania je dôležité myslieť aj na ostatné poplatky, ktoré sú s jeho vlastníctvom a používaním spojené.
Pravdepodobne sa stretneš s väčšinou z týchto poplatkov:
- elektrická energia, plyn, voda,
- daň z nehnuteľnosti a daň za psa,
- poplatok za komunálny odpad,
- koncesionárske poplatky,
- zábava (TV, Netflix),
- internet.
Viac sa o poplatkoch dočítaš na podstránke energie a služby.
Zabudli sme na niečo? V spodnej časti stránky nájdeš formulár, v ktorom nám môžeš dať vedieť, čo ti chýba nielen v tomto zozname, ale aj to, aké ďalšie informácie ohľadom ktorejkoľvek z tém by sme mali na našu stránku pridať.
Hypotéka
O tom, čo je hypotéka, na čo slúži, kedy je vhodné o ňu požiadať a ako na to sa dozvieš v časti stránky venovanej úverom.
Ak hľadanie aj kúpa nehnuteľnosti dopadnú dobre, budú ťa čakať ďalšie dôležité výzvy a pravdepodobne aj rôzne väčšie i menšie problémy. Náš článok 10 praktických tipov pre samostatné bývanie ti pomôže aspoň niektorým z týchto problémov predísť.
Podrobnejšie informácie o tejto téme poskytuje Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska vo svojom pravidelnom podcaste NARKS.
Viac sa dozvieš aj priamo od človeka z praxe – realitného marléra Františka Fortunu z FORA reality, a to priamo v našom podcaste. Nájdeš nás na Spotify, Apple či Google podcast a mnohých ďalších platformách.
Počúvaj na svojej obľúbenej podcastovej platforme:
